Overwaarde of onderwaarde huis verdelen bij een scheiding?

Overwaarde of onderwaarde: hoe verdeel je het huis eerlijk?

Als jullie gaan scheiden en samen een huis hebben, is dat vaak jullie grootste gezamenlijke bezit. Het huis is in de loop der jaren waarschijnlijk meer (of minder) waard geworden. Maar hoe verdeel je die waarde op een manier die voor jullie allebei goed voelt en ook financieel klopt? Voor een compleet overzicht van alle keuzes rondom je woning kun je ook kijken op onze pagina alles over scheiden en je eigen huis.

Wat is overwaarde eigenlijk?

Heel simpel gezegd is overwaarde het bedrag dat overblijft als je de woning vandaag zou verkopen en de hypotheek direct zou aflossen.

• Is het huis 400.000 euro waard en de hypotheek 250.000 euro? Dan hebben jullie 150.000 euro overwaarde.
• Die overwaarde moeten jullie samen verdelen. Hoe je dat doet, hangt af van jullie situatie en de afspraken die jullie ooit hebben gemaakt.

En wat als er onderwaarde is?

Helaas kan het ook andersom: het huis is minder waard dan de hypotheek die er nog op rust. Er is dan sprake van een restschuld. Ook deze schuld moet verdeeld worden. We kijken dan samen naar de beste manier om dit op te lossen, zodat niemand met een onmogelijke financiële last achterblijft.

Hoe verdeel je de waarde?

Er zijn eigenlijk drie opties waaruit jullie kunnen kiezen:

Optie A: de woning verkopen

Bij verkoop wordt na aflossing van de hypotheek duidelijk:

• Wat er overblijft (overwaarde) óf
• Welk tekort er is (onderwaarde)

Daarna volgt verdeling volgens jullie juridische situatie en afspraken. Vaak komt bij deze optie ook de vraag kijken: eerst verkopen of eerst scheiden?

Optie B: één partner blijft in de woning (uitkoop)

Als één partner blijft wonen, dan wordt de over-/onderwaarde vaak verwerkt in de afspraken rondom de uitkoop. Praktisch betekent dit meestal:

• Uitkoopbedrag afspreken (op basis van waarde en schuld), én
• Hypotheek op één naam regelen (met akkoord van de geldverstrekker)

Bekijk hiervoor ook ons stappenplan voor het uitkopen van je partner.

Optie C: de woning (tijdelijk) samen aanhouden

Soms kiezen partners ervoor om de woning tijdelijk onverdeeld te laten (bijvoorbeeld om rust te creëren of een verkoopmoment af te wachten). Ook dan zijn duidelijke afspraken nodig, bijvoorbeeld over:

• Wie betaalt welke lasten (hypotheek, verzekeringen, onderhoud)?
• Wie woont er in de woning?

Pas op voor de valkuilen

Het lijkt simpel (waarde min schuld), maar in de praktijk is het vaak wat ingewikkelder. Denk bijvoorbeeld aan de fiscus; de Belastingdienst heeft specifieke regels voor de eigen woning bij echtscheiding. Lees hier meer over in ons blog over de Belastingdienst en de eigen woning.

Waar gaat het in de praktijk vaak mis?

Dit zijn veelvoorkomende knelpunten:

• Er is geen objectieve waardebepaling (of partners gebruiken verschillende “waarden”)
• Onduidelijkheid over verdeling bij huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract
• Onderschatting van de banktoets: “willen” is niet hetzelfde als “kunnen”
• Ontbreken van bewijsstukken (verbouwingen, inleg, leningen)
• Afspraken worden niet goed vastgelegd

Veelgestelde vragen overwaarde huis bij scheiding

Wil je met ons overleggen wat in jouw situatie de beste keuze is? Onze Scheidingsplanners kijken graag met je mee naar de woonmogelijkheden. Met onze onafhankelijke hypotheekscan weet je vaak al heel snel of je woonwensen haalbaar zijn.

Maak een vrijblijvende afspraak